Оценка стоимости недвижимости доходным методом. Метод мультипликатора валовой ренты Часто встречающиеся формулы расчета ВРМ и ставки капитализации

Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу:

МВР = Ц / РД, (9.1)

где МВР – мультипликатор валовой ренты;

Ц – цена продажи объекта недвижимости, руб.;

РД – рентный (арендный) доход, руб.

Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т.п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.

Этап 1. Расчет МВР:

– формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе;

– расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;

– согласование полученных значений МВР для определения единого значения или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.

Этап 2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

– определение сопоставимых по уровню арендной платы сравниваемых объектов недвижимости;

– анализ сравниваемых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;

– расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.

Этап 3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

– произведение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.

Проиллюстрируем представленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере.

Односемейный жилой дом, расположенный в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемый для последующей сдачи в аренду отдыхающим, будет иметь рыночный рентный доход 41000 руб. Информация по сделкам купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволила определить МВР (таблица 9.1). Требуется определить рыночную стоимость жилого дома.

Таблица 9.1 - Определение МВР

Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазон МВР в пределах 15,07–16,33. Из этого диапазона выбираем среднее значение МВР – 15,70. Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравниваемых объектов, тем более надежно значение МВР.

Ответ: стоимость односемейного жилого дома при рентном доходе 41 000 руб. составит 643 700 руб.

Применение в оценке валового рентного мультипликатора удобно, так как не проводится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Подразумевается, что если между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом имеются различия, то они отражены в продажной цене и в размере годовой арендной ставки. Так, если сопоставили объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная цена и ставка арендной платы ниже, а отношение цены к арендной ставке не меняется.

Данный метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике, особенно в российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках купли-продажи.

Однако имеются и ограничения по использованию данного метода оценки:

1. Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка недвижимости, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их валовой выручки.

2. Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не проводится, метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемым объектами.

Контрольные вопросы и задания

1. В чем суть метода сравнения продаж?

2. Опишите технологию реализации метода сравнения продаж.

3. Какие способы определения величины поправок применяются при реализации метода сравнения продаж?

4. Какие элементы и единицы сравнения используются в методе сравнения продаж?

5. Что такое валовой рыночный мультипликатор?

9.4 Общие понятия о затратном методе

Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом всех видов износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, и размеры предпринимательской прибыли являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

В основе затратного метода лежит принцип замещения.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают восстановительную стоимость и стоимость замещения.

Восстановительная стоимость – это расходы в текущих ценах на строительство точной копии объекта с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности, которые имелись у оцениваемого объекта. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затапливаемый и никогда не используемый подвал – неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости здания.

Стоимость замещения – это расходы в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных стандартов, материалов и дизайна.

Выбор того или иного вида стоимости при оценке зависит от условий применения затратного метода.

Затратный метод применяется:

– при оценке недвижимости на малоактивных рынках;

– технико-экономическом анализе нового строительства;

– оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных построек;

– определении наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

– оценке объектов спецназначения, особенно недоходного назначения;

– страховании недвижимости;

– определении базы налогообложения.

Однако, применяя затратный метод, необходимо учитывать следующие ограничительные условия:

– зачастую затратный метод дает неправильную оценку стоимости объектов, возраст которых превышает 10 лет;

– трудно реализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющими историческую ценность.

Оценка объектов недвижимости затратным методом включает следующие этапы:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.

2. Оценку рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.

3. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенные издержки).

4. Определение предпринимательской прибыли.

5. Оценку восстановительной или замещающей стоимости улучшений с учетом предпринимательской прибыли (п. 4 + п. 3).

6. Определение общего накопительного износа зданий и сооружений.

7. Оценку стоимости улучшений с учетом износа (п. 5 – п. 6).

8. Оценку общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли (п. 1 + п. 7).

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным методом определяется по следующей схеме:

С о.н = С в(з) – И + П + С з.у, (9.2)

где С о.н – стоимость объекта недвижимости, руб.;

С в(з) – стоимость восстановления или замещения, руб.;

И – накопленный износ, руб.;

П – предпринимательская прибыль, руб.;

С з.у – стоимость земельного участка, руб.;

Стоимость восстановления или замещения определяется следующими методами:

1. Сравнительной единицы.

2. Количественного обследования.

3. Объектов-аналогов.

4. Учета затрат по укрупненным видам работ.

Существуют следующие основные методы определения стоимости земельных участков:

1. Сопоставимых продаж.

2. Соотнесения (переноса).

3. Капитализации земельной ренты.

4. Остатка для земли.

5. Освоения земельного участка.

6. Извлечения.

Накопленный износ включает три вида износа:

1. Физический.

2. Функциональный.

3. Внешний.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств. Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов (изнашивание, разрушение, поломка и конструктивные дефекты), второй – под воздействием естественных и природных факторов (гниение, ржавление, старение, разрушение).

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т.д.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, ситуации на рынке и др.

Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устраняемости износа служит превышение добавочной стоимости над затратами.

Существуют следующие методы определения износа:

1. Метод срока жизни.

2. Метод сравнения продаж.

3. Метод разбиения.

Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Это тот период времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам.

Фактический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. Эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи.

Оставшийся срок экономической жизни составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Оценка износа

Как было сказано выше, износ определяется следующими методами: срока жизни, сравнения продаж, разбиения. Рассмотрим каждый метод.

Решением проблемы становится использование метода валовой ренты, который позволяет определить стоимость объекта любого назначения. В оценке сложной, коммерческой недвижимости МВР называют лучшим из предлагаемых методов, он позволяет с минимальной погрешностью определить реальную стоимость помещения.

Связь применимых для расчетов показателей отражается в валовом рентном мультипликаторе (GRM). Основная черта используемого показателя, заключается в том, что оценка происходит по назначению и функциям здания. Анализ расположения, отделки и операционных затрат, связанных с содержанием сооружения при этих расчетах, исключается.

Этапы метода

• Подбор помещений для определения валового рентного мультипликатора.
• Непосредственный расчет GRM. На этом этапе стоимость каждого отобранного объекта недвижимости делится на предполагаемый доход от сдачи его в аренду. Главной задачей риелтора становится точное определение итоговой суммы ренты за год. Формула расчета: GRM=PV/ PGR, где PV — стоимость объекта, PGR — потенциальная стоимость аренды.
• Полученные при расчете мультипликатора данные суммируются между собой и делятся на количество анализируемых объектов недвижимости. Результатом вычисления будет показатель метода валовой ренты.
• Определение цены недвижимости. На этом этапе потребуется потенциальный или действительный рентный доход умножить на полученный, при расчете МВР, коэффициент. Если арендную плату рассчитать не удается, оценщик может применять среднее значение по рынку.

Практическая применимость метода

• использование такого способа оценки, в полном объеме, оправданно только при условии активного рынка недвижимости, в случае его упадка информации для анализа будет недостаточно;
• при вычислениях не оцениваются риски по объектам и возвратность затраченного капитала;
• отсутствие поправок на благоустройство, расположение и операционные расходы по обслуживанию объекта.

Среди методов оценки доходной недвижимости выделяют три основных:

1. Метод валовой ренты,

2. Метод прямой капитализации,

3. Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации дохода).

Метод валовой ренты - подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM), основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

Мультипликатор валовой ренты (GRM) – отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. Валовой доход может рассматриваться в годовом или в месячном исчислении.

ЗАДАЧА: Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта равен 55 500, необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации:

Упорядочение ряда: 0,1 – 0,11 – 0,12. Среднее значение: 0,11. Модальное значение: нет. Медианное значение: 0,11.

После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода 11%. Тогда стоимость объекта будет равна: 55 500 ÷ 0,11 =504 545 $.

Метод прямой капитализации . Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Этот метод основывается на понятиях чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации. Стоимость недвижимости будет определяться по следующей формуле:

где r (ставка капитализации) - определяется как:

NOI (чистый операционный доход) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учету амортизационных отчислений.

NOI рассчитывается для первого года эксплуатации после даты оценки.

Последовательность расчета:

1. Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год

2. Определяется эффективный валовой доход по средствам вычитания из потенциального валового дохода (ПВД) предполагаемых убытков из-за незагруженности помещения, смены арендатора, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого эффективного валового дохода (ЭВД) вычитают все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

ЗАДАЧА: При проведении оценки объекта недвижимости установлено, что аналогичный объект продан за 350 000 $. Оценщик установил, что NOI (чистый операционный доход) составил 85 000 $. Определить ставку капитализации:

r = 85 000 $ ÷ 350 000 $ = 24 % .

Метод капитализации доходов . Иногда денежные потоки от владения недвижимостью неравномерны и ставка капитализации также может быть различной. В этом случае проводят дисконтирование каждого денежного потока - этот подход называется методом дисконтирования денежных потоков. Он представляет собой конвертацию (перевод) будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость.

Выгоды состоят из 2 частей:

ü периодически денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и подоходного налога;

ü денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.

Точное значение ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Оценщики могут только прогнозировать.

Оценку объектов недвижимости рационально осуществлять всеми тремя способами. Выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться по средней арифметической величине, математическим взвешиваниям и субъективным взвешиваниям результатов оценки.

Применение метода валовой ренты в оценочной практике

Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, диаметрально противоположная - практически отсутствует аналитическая информация, относительно небольшое количество сопоставимых объектов, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т. д.

Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят наибольшую точность по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости.

Чтобы немного изменить создавшееся положение и помочь практикующим оценщикам недвижимости в своей профессиональной деятельности , нами были проведены исследования по выявлению значений валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости производственно-складского, торгового и офисного назначения, расположенных на территории Москвы, являющегося одним из наиболее динамично развивающихся пространственных базисов.

Метод валовой ренты считается методом рыночного подхода, поскольку данный показатель учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:

Этап I. Расчет валового рентного мультипликатора (GRM). На этом этапе формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы . После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:

GRM = PV / PGR

GRM - валовой рентный мультипликатор;

PV - цена продажи (предложения) сопоставимого объекта;

PGR - потенциальная валовая рента соответствующего сопоставимого объекта.

Рассчитав несколько значений валового рентного мультипликатора, согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

Этап II. Расчет величины потенциальной валовой ренты (PGR) для оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе по сопоставимым объектам определяется величина арендной платы (потенциальной валовой ренты) для оцениваемого объекта с внесением необходимых поправочных коэффициентов в сопоставимые объекты.

Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости путем перемножения расчетной величины потенциальной валовой ренты для оцениваемого объекта недвижимости и соответствующего значения валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Если между сопоставимыми и оцениваемым объектами присутствуют какие-либо различия, то предполагается, что они уже учтены в их ценах продажи (предложений) и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже оцениваемого, то его цена продажи и ставка арендной платы, соответственно, ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится.

Анализ значений валового рентного мультипликатора проводился по объектам недвижимости офисного, торгового и производственно-складского назначения расположенных на территории Москвы. Например, офисное помещение площадью 627 кв. м, не единственное в своем роде, расположенное на Кутузовском проспекте (м. Кутузовская) в октябре 2000 года предлагалось к продаже по цене долларов США, что в расчете на 1 кв. м общей площади составляет 1 196 долларов США, и одновременно предлагалось в аренду за 400 долларов США за 1 кв. м в год с учетом операционных расходов. Исходя из соотношения цены продажи и ставки арендной платы по данному объекту, значение валового рентного мультипликатора составит 3,0. Аналогичная процедура была проведена и по остальным объектам.

В результате проведенного анализа и математической обработки исходных данных нами было выявлено, что среднее значение показателя валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости офисного назначения составило 3,1, а диапазон колебаний его значений составил от 2,7 до 3,5.

Среднее значение показателя валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости торгового назначения составило 4,2, а диапазон колебаний его значений - от 3,8 до 4,6.

Среднее значение показателя валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости производственно-складского назначения составило 2,9, а диапазон колебаний его значений - от 2,5 до 3,3.

Несомненно, что эти значения могут незначительно изменяться в зависимости от объема выборки. В данном случае было отобрано не менее 20 объектов недвижимости по каждой исследуемой группе за период с 1999 по 2000 гг.

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости.

2. Метод прямой капитализации .

Капитализация дохода – получение текущей (капитализированной) стоимости будущих выгод от вложения в объект недвижимости.

Стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

где NOI – чистый операционный доход;

R – ставка капитализации.

Чистый операционный доход (NOI) – величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

Последовательность расчета NOI следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

Постоянные расходы – расходы, не зависящие от степени загруженности объекта: налоги на имущество и страховые взносы.

Операционные (эксплуатационные) расходы – традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов (прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки).

Резервы – расходы, которые производятся достаточно редко и предполагают ежегодное резервирование средств под долгосрочные расходы.

Ставка капитализации (R) зависит от дохода, получаемого от объекта недвижимости, который определяется доходом на капитал и возвратом капитала и включает:

ž возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF);

ž доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON).

.

Методы определения ставки капитализации:

ž Способ рыночной выжимки основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и ценах продажи объектов недвижимости, а коэффициент капитализации называетсяобщей ставкой капитализации и рассчитывается по формуле:

,

где R i – коэффициент капитализации i-ro объекта,

n – количество сопоставимых объектов.

.

ž Метод кумулятивного построения, или метод суммирования, – ставка капитализации разбивается на составные части:

ž безрисковую ставку в качестве базисной – для условий страны ее уровень не установлен, поэтому предлагается (из опыта других стран) использовать ставки рефинансирования, по вкладам в банки, по долгосрочным правительственным обязательствам;

ž ставку компенсации за риск – вложения в недвижимость имеют высокий риск, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск;

ž ставку компенсации за низкую ликвидность – недвижимость относится к низколиквидным товарам, то есть не может быть быстро превращена в наличные денежные средства.

ž ставку компенсации за инвестиционный менеджмент (управление инвестициями) – вложение капитала в недвижимость является рискованным, поэтому действия по управлению ими должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

Кроме прибыли в виде процентов по вложению капитала, необходимо учесть время возврата вложенного капитала, поэтому к ставке необходимо добавить ставку возмещения капитала.

Способ кумулятивного построения:

,

где – базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);

– i-ая поправка;

– ставка возмещения капитала.

ž Метод ипотечно-инвестиционного анализа.

Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. Ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций и разделяется на две составляющие:

ž ипотечная постоянная () – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды;

ž ставка капитализации на собственный капитал () – отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств.

Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или метода связанных инвестиций.

где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности).

ž Метод инвестиционной группы применяется для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом:

,

где R – ставка капитализации для связанных инвестиций;

L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;

– ставка капитализации для земли;

В – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;

– ставка капитализации для здания.

3. Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации доходов) – способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость, которые включают:

1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI).

2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения.

При этом решаются следующие задачи:

ž проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины и частоты их поступлений на весь период функционирования оцениваемого объекта (на так называемый прогнозный период);

ž определить реверсную стоимость – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения;

ž определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать;

ž дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимсоть в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях: